平成15年の民法改正により、「てき除」という制度が抵当権消滅請求という制度にかわりました。
抵当権消滅請求とは、所有権を取得した第三者が、その不動産の価格を自ら見積り、その金額を抵当権者に支払うことによって抵当権を消滅させる制度です。不動産を抵当権付きのまま買うことは自由ですが、取得した者は、抵当権者が競売申立をして競売されてしまった場合、買受人(競落人)に対抗できず所有権を失ってしまうこととなります。このような不安定な状態を解消するために、抵当権消滅請求という手続きによって、取得した不動産についている抵当権を消滅させ、所有権を確定的に取得することができるのです。
抵当権消滅請求の通知は、担保権者全員にする必要があり、通知漏れがあると無効となります。抵当権消滅請求を受けた者が第三取得者の申出額に不満な場合は競売の申立てをすることができます。競売によったほうが申出額より高い金額で売れる見込みがあれば、抵当権者としては競売申立をしたほうが有利ということになります。見込みがはずれて申出額よりも高い金額で売れなかったとしても、抵当権者自身がその不動産を買う義務はありません。(従前の「てき除」の制度下では、抵当権者自身に買い受け義務がありました。)
仮に抵当権者が消滅請求を承諾せず競売申立をした場合、第三取得者は所有権を守るため競売手続きのなかで落札し買い受ける必要があります。
なお、抵当権消滅請求は、競売による差押え登記がなされるまでであれば行使することができます。